现在一二线都会拿地与项目开发，均面临一个挑战：纯住宅用地越来越少，更多是以综适用地为主，尤其是在优质地段或城中旧改中体现越发显着。因此，快速判断差别业态的设置界限，成为房地产开发烧切关注的问题。

为相识决这个问题，禾略通过业态价值和竞争两个维度对地块所处板块举行研判，确定业态设置的界限比例。那么，为什么是以板块为研判规模呢？其原因主要是思量商业、办公等业态存在聚集发生的辐射效应，以板块颗粒度为研判规模能够精准明确地块所处价值及周边竞争情况。我们在基于成都全市住宅、商业、公寓、办公四个业态板块价值和竞争配景下，以西部智谷为例，示意地块业态设置的界限比例。

假设西部智谷是一个100万平的综合体，那么，各业态设置的界限比例究竟如何呢？下图是西部智谷所处区位，位于成都西南侧，三环线和二环线之间。/// ·住宅适宜度· ///首先，住宅业态价值研判主要通过现状和未来两个视角来举行判断，从交通、配套、生产维度思量地块住宅价值。通太过析，我们研判出西部智谷的住宅价值为19.27，处于第二梯队，是全市均值的2.33倍。

联合2012-2020年住宅供应情况，西部智谷的住宅竞争强度为8.38，是全市均值的0.51倍，竞争压力小。图表1 成都2012-2020年住宅供应热力争/// ·商业适宜度· ///商业焦点为客群流量和消艰苦。由于居住人口、事情人口、周边配套越多且交通便利度越高，流量就越高；收入水平、房价水平、商业租金越高，客群消艰苦就越高，所以，将流量和消艰苦综合起来作为商业价值驱动要素。而商业竞争关乎商圈体量和规模，因此在此加入泰森多边形原理结构商圈，联合板块划分，体现商业竞争情况。

西部智谷的商业业态价值为22.82，全市属于第三梯队，是均值的2.19倍。图表2 泰森多边形商圈结构图图表3 都会商业竞争强度漫衍而西部智谷的竞争强度较小，为16.01，属于第四梯队，为全市均值的0.78倍。

/// ·办公适宜度· ///办官价值巨细与出租率和租金相关，即事情人口、高级旅店越多、交通越便利，办公需求越大；优质写字楼和高端企业越多，租金水平越高。联合出租率和租金水平，西部智谷的价值为10.66，是全市的2.10倍。联合现存写字楼POI漫衍，西部智谷的竞争强度为47.09，为全市的6.32倍，竞争压力很高。

/// ·公寓适宜度· ///公寓价值焦点是空间和坪效，即事情人口、写字楼漫衍越多，公寓空间需求越大；高收入人群越聚集、交通越便利、周边配套越高，坪效越高。综合两个维度，西部智谷的价值为14.41，是全市的2.73倍。联合现存供应，即公寓舆图，西部智谷的竞争强度为全市的0.95倍。

/// ·业态的选择· ///将西部智谷的四个业态价值和竞争强度与全市举行比力，确定业态适宜度情况。如下图思路所示：与全市比力盘算出价值和竞争均值倍数，举行熵值法打分后，业态适宜度最高的是住宅，商业和公寓其次且适宜度相当。

办公得分太低，不予思量。因此，凭据数据量化模型与开发商现金流思量，西部智谷100万方综合体，住宅开发时机最大，最低体量可设置46万方；商业开发时机次之，最高设置30万方；公寓开发时机位列第三，最高设置25万方；写字楼建议审慎思量。文章泉源： 禾略研究院特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&工业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：1、拿地照料，团结国际海内机械人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老工业资源，为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略筹谋顶层设计；2、筹谋设计一体化，携手国家甲级修建设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；工业地产如商旅、文创、科创、农创、大康健、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位筹谋、观点计划、修建设计方案；3、租售署理，携20余年千万方地市县菜单服务履历，为商贸物流地产、特色商业街等工业地产&商业地产项目招商销售；4、项目诊断，为地市县问题项目提供解决之道；5、全程照料，以20余年积累的菜单服务履历为项目全程保驾护航。

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